Anúncio, oferta e dados

O anúncio parece material de marketing. Juridicamente, ele é uma declaração que obriga — e uma operação de tratamento de dados de outras pessoas.

A oferta obriga

Quando a relação é de consumo, dois dispositivos governam o anúncio:

Art. 30 do CDC

Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar, e integra o contrato que vier a ser celebrado.

Art. 35 do CDC

Se o fornecedor recusar cumprimento à oferta, o consumidor poderá exigir o cumprimento forçado, aceitar outro produto equivalente, ou rescindir o contrato, com restituição da quantia paga, atualizada, e perdas e danos.

Somam-se o art. 31, que exige informações corretas, claras, precisas e ostensivas sobre características, qualidade, quantidade, preço e garantia, e o art. 37, que veda a publicidade enganosa — inclusive por omissão, quando deixa de informar dado essencial do produto ou serviço.

A consequência prática é direta. "Anúncio meramente ilustrativo" não afasta a força vinculante de informação suficientemente precisa. Metragem, número de vagas, andar, valor de condomínio, existência de elevador, aceitação de financiamento: se está no anúncio de forma precisa, integra o contrato. A ressalva genérica não neutraliza a informação específica.

Os pontos que mais geram discussão

Metragem. Área total, privativa e útil são coisas diferentes, e a matrícula é a fonte. Anunciar a área que o proprietário informou, sem conferir no registro, é a origem mais comum de problema — e a diferença aparece na escritura
Foto tratada. Correção de luz e enquadramento é prática de mercado. Remoção digital de elementos, alteração de proporção ou imagem gerada que não corresponde ao imóvel entra na moldura do art. 37
Planta e imagem de divulgação de empreendimento não construído, cuja relação com o produto final deve estar clara
Valor de condomínio e IPTU, que integram o custo real e são dado que pesa na decisão
Situação registral e ônus — imóvel em inventário, com penhora, com usufruto, sem averbação de construção. A omissão aqui alcança o art. 37 e, na relação com o cliente, o art. 723 do Código Civil
Disponibilidade. Manter anúncio de imóvel já vendido ou alugado para captar interessados é prática que se examina na moldura da publicidade enganosa
Preço. Alteração de valor durante a negociação, que o art. 723, parágrafo único do Código Civil menciona expressamente entre os fatores sobre os quais o corretor deve esclarecer

A medida mais eficiente e a menos praticada. Guardar o anúncio publicado, com data — captura completa da página, não recorte. Quando a discussão sobre o que foi anunciado surge meses depois, o anúncio já foi alterado ou removido do portal, e a prova do que efetivamente se divulgou desaparece. Isso protege o corretor tanto quanto o consumidor.

Autorização para anunciar

Anunciar imóvel de terceiro sem autorização cria dois problemas distintos: o da legitimidade da divulgação e o do uso da imagem do bem e, eventualmente, de pessoas.

Autorização escrita do proprietário para divulgação, com indicação dos canais — portais, redes sociais, material impresso
Autorização para captação de imagem do interior do imóvel, inclusive por vídeo e por drone
Imóvel locado: a divulgação do interior envolve a privacidade do inquilino e sua concordância, além da moldura da Lei 8.245/1991 quanto ao acesso ao imóvel
Direito de imagem de pessoas eventualmente retratadas, na moldura do art. 20 do Código Civil
Uso de imagem de imóvel de terceiro em material promocional como exemplo de trabalho, o que exige autorização própria

Um ponto sobre drone. A captação aérea envolve, além da autorização, regulamentação própria sobre operação de aeronave não tripulada — de competência das autoridades de aviação civil e de telecomunicações — e a privacidade de terceiros cujos imóveis apareçam nas imagens. As exigências vigentes devem ser verificadas na fonte oficial, porque se atualizam.

Os dados da carteira

A base de clientes de um corretor é o seu principal ativo e, na LGPD, uma base de dados pessoais de terceiros com finalidades definidas.

O art. 5º, I define dado pessoal; o art. 5º, X define tratamento como qualquer operação com dados pessoais. Cadastrar interessado, registrar visita, guardar contato e enviar mensagem são operações de tratamento.

Dados da negociação

Nome, contato, imóvel de interesse, proposta. Finalidade: viabilizar a intermediação contratada ou os procedimentos preliminares. Base usual: art. 7º, V — execução de contrato ou procedimentos preliminares relacionados a contrato do qual seja parte o titular.

Dados de prospecção

Envio de novidades, listas de lançamentos, campanhas. Finalidade distinta, que não se presume incluída na primeira. Exige base própria — e, em regra, a discussão passa pelo consentimento do art. 7º, I ou pelo legítimo interesse do art. 7º, IX, com as exigências que este último impõe.

A situação que mais aparece. A pessoa visitou um imóvel há três anos, o negócio não aconteceu, e continua recebendo mensagens semanais. Os princípios do art. 6º — finalidade, adequação, necessidade — e o art. 15, sobre o término do tratamento quando a finalidade se cumpre ou deixa de existir, tratam exatamente disso. Somam-se os direitos do titular do art. 18, entre eles a eliminação e a oposição ao tratamento. A avaliação de uma base concreta e da base legal adequada depende de análise individual.

Compartilhamento e portais

A atividade envolve compartilhamento constante de dados com terceiros: portais imobiliários, parceiros, construtoras, correspondentes bancários. Cada um desses fluxos é uma operação de tratamento com participantes definidos.

A LGPD distingue controlador e operador (art. 5º, VI e VII) e disciplina a relação nos arts. 37 a 39, com obrigação de manter registro das operações de tratamento
O encaminhamento de dados de cliente a correspondente bancário ou a construtora é compartilhamento, e exige base legal e informação ao titular
O art. 9º assegura ao titular o acesso facilitado às informações sobre o tratamento, incluindo a indicação dos terceiros com quem os dados são compartilhados
O art. 46 impõe medidas de segurança, e o art. 48, a comunicação de incidente que possa acarretar risco ou dano relevante

A prática que merece atenção específica. Repassar o contato de um interessado a um parceiro ou a um banco, sem que ele saiba, é compartilhamento de dado pessoal. É rotina no mercado e é exatamente a situação que a LGPD disciplina. O caminho compatível passa por informar, no momento da coleta, quais compartilhamentos ocorrerão e para qual finalidade — o que se resolve com um parágrafo na ficha de visita e no cadastro.

Medidas de ordem prática

Aviso de privacidade na ficha de visita, no cadastro e no site, na forma do art. 9º
Consentimento separado para prospecção, destacado do cadastro da negociação
Prazo de guarda definido por finalidade, com eliminação registrada ao término
Canal para atender pedido do titular — acesso, correção, eliminação, oposição — com prazo e responsável
Número de atendimento da empresa, e não pessoal do corretor, quando a atividade é exercida por pessoa jurídica — o que resolve, ao mesmo tempo, a questão de dados e a de prova tratada na página sobre prova da intermediação
Arquivo dos anúncios publicados, com data
Autorizações de imagem arquivadas junto à autorização de venda

Este texto descreve a estrutura da oferta vinculante e da LGPD aplicada à atividade. A base legal adequada a cada tratamento, a suficiência de um aviso de privacidade e a caracterização de publicidade enganosa em um caso concreto dependem dos documentos e dos fatos, e sua avaliação é atividade privativa de advocacia. Nada aqui constitui parecer.

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