Registro, CRECI e responsabilidade

A corretagem é profissão regulamentada. Isso cria obrigações que não existem em atividade livre — e uma exposição própria, que não é a de perder a comissão.

A lei da profissão

A Lei 6.530, de 12 de maio de 1978, dá nova regulamentação à profissão de corretor de imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e institui o sistema formado pelo Conselho Federal e pelos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis — o COFECI e os CRECIs. O Decreto 81.871/1978 a regulamenta.

Dois pontos estruturais:

O exercício da profissão depende de inscrição no Conselho Regional da jurisdição, observados os requisitos de formação e habilitação que a lei e a regulamentação estabelecem
As pessoas jurídicas que exercem a atividade de intermediação imobiliária também se sujeitam a inscrição, com responsável técnico habilitado, na forma da regulamentação

Esta página não reproduz requisitos de inscrição, prazos nem valores. A regulamentação do sistema é atualizada por resoluções do COFECI, e o detalhe deve ser verificado na fonte oficial do conselho competente. A situação de um profissional concreto e as consequências de uma irregularidade dependem de análise individual.

Intermediação sem registro

É o tema mais delicado e merece descrição precisa, porque as consequências se distribuem em planos diferentes:

Administrativo

O exercício da profissão sem inscrição sujeita a autuação pelo conselho, nos termos da Lei 6.530/1978 e da regulamentação, com as sanções ali previstas.

Contravencional

O art. 47 da Lei de Contravenções Penais (Decreto-Lei 3.688/1941) tipifica exercer profissão ou atividade econômica sem preencher as condições a que por lei está subordinado o seu exercício.

Civil

A discussão sobre o direito à remuneração de quem intermediou sem registro é controvertida nos tribunais, e a solução tem variado conforme as circunstâncias do caso.

A controvérsia civil merece registro honesto. Há decisões que negam a remuneração por ausência de habilitação legal e há decisões que a reconhecem invocando a vedação ao enriquecimento sem causa, quando o serviço foi efetivamente prestado e útil. Esta página não afirma qual orientação prevalece — isso depende do tribunal, da época e das circunstâncias, e a verificação se faz nas fontes oficiais de jurisprudência. O que se pode dizer com segurança é que quem intermedeia sem registro entra em qualquer discussão em posição pior, e com exposição em dois planos que nada têm a ver com a comissão.

Os deveres do art. 723

Art. 723 do Código Civil: "O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio." E o parágrafo único: "Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência."

É o dispositivo que define a responsabilidade do corretor, e ele é mais exigente do que a prática costuma reconhecer. Três obrigações distintas:

Diligência e prudência na execução da mediação — um padrão de conduta profissional, não de melhor esforço subjetivo
Informação espontânea sobre o andamento — "espontaneamente" significa sem que o cliente precise perguntar
Esclarecimento sobre segurança ou risco do negócio, sob pena expressa de responder por perdas e danos

O parágrafo único é o que transforma o corretor em responsável. Ele não impõe que o corretor seja advogado ou que garanta a higidez do negócio. Impõe que esclareça sobre a segurança ou o risco — o que, na prática, significa não omitir o que sabe ou o que deveria saber pela documentação disponível, e alertar quando a situação exige exame que ele não pode fazer. Silenciar sobre um ônus que consta da matrícula é o exemplo clássico examinado nessa moldura.

Diligência documental

O que a diligência do art. 723 costuma envolver, descrito como prática profissional — e com uma fronteira que a próxima seção explicita:

Matrícula atualizada do imóvel, obtida no registro competente, e leitura do que consta dela
Certidões pertinentes ao imóvel e aos vendedores, conforme a natureza do negócio
Verificação de titularidade e de quem precisa assinar — cônjuge, espólio, condôminos, representante de pessoa jurídica
Situação fiscal do imóvel e débitos que acompanham o bem
Situação condominial, quando aplicável, dada a natureza propter rem de certos débitos
Regularidade da construção — averbação, habite-se, área construída conforme registro
Existência de ações em nome dos titulares, nos termos do que o negócio exigir
Registro por escrito do que foi verificado e do que foi informado ao cliente

A fronteira que precisa ficar clara. Obter documentos, lê-los e informar o cliente sobre o que eles dizem é atividade do corretor. Analisar a situação jurídica do imóvel, emitir juízo sobre a segurança do negócio, opinar sobre risco de ação anulatória, avaliar a suficiência de uma certidão ou redigir contrato é atividade privativa de advocacia, na forma do art. 1º, I e II, da Lei 8.906/1994. Corretor que oferece análise jurídica excede a sua atividade e, além do problema de exercício, assume responsabilidade por um parecer que não estava habilitado a dar. O caminho compatível é o oposto: alertar o cliente de que o caso exige exame por advogado — e registrar esse alerta.

Quando incide o Código de Defesa do Consumidor

A relação entre o corretor e quem contrata o serviço pode caracterizar relação de consumo, e nesse caso a moldura muda:

Art. 14 — responsabilidade pelo fato do serviço, com as excludentes do §3º que o fornecedor deve provar
Art. 20 — vício do serviço, com reexecução, restituição ou abatimento à escolha do consumidor
Art. 6º, III — dever de informação adequada e clara, que se soma ao do art. 723 do Código Civil
Art. 51 — nulidade de cláusulas abusivas, inclusive as que limitem a responsabilidade do prestador
Art. 27 — prazo prescricional de cinco anos na pretensão de reparação por fato do serviço

Quando a relação é de consumo depende de quem contrata e para qual finalidade, e se apura no caso concreto.

Sigilo e prevenção

Duas obrigações que atravessam a atividade e costumam passar em branco:

Dados pessoais

A carteira de clientes do corretor é base de dados pessoais na acepção da LGPD, com finalidades e bases legais próprias. O tema é tratado na página sobre anúncio e dados.

Prevenção à lavagem

A Lei 9.613/1998 alcança as pessoas físicas e jurídicas que exerçam atividades de promoção, intermediação, comercialização, agenciamento ou negociação de direitos de transferência de ativos, o que abrange a intermediação imobiliária, com obrigações de identificação de clientes, manutenção de registros e comunicação de operações nos termos da lei e da regulamentação do órgão competente.

A definição concreta das obrigações aplicáveis, dos limites e dos procedimentos exige consulta à regulamentação vigente e, quando o caso demanda, análise jurídica individual. Esta página não reproduz valores nem limiares, porque eles se atualizam.

Este texto descreve a estrutura da profissão e da responsabilidade do corretor. A regulamentação dos conselhos e as normas de prevenção se atualizam e devem ser verificadas na fonte oficial. A avaliação de uma situação concreta, de uma autuação ou de um risco de responsabilização depende de exame individual e é atividade privativa de advocacia. Nada aqui constitui parecer.

Continuar: anúncio e dados Abrir o checklist da intermediação