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Conteúdo informativo
A comissão e o resultado útil
A pergunta que gera mais litígio no setor tem resposta em um único artigo de duas linhas. Ele é mais generoso com o corretor do que a prática do mercado supõe.
O contrato de corretagem
O art. 722 do Código Civil define: pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviço ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Duas notas relevantes desse conceito:
- A corretagem não é mandato. O corretor aproxima e negocia; ele não representa, não assina pelo cliente e não decide por ele — salvo se houver procuração específica, que é outro contrato
- A corretagem não pressupõe subordinação. A ausência de relação de dependência está no próprio conceito legal, e é o que distingue o corretor autônomo do empregado de imobiliária
O art. 725: o dispositivo central
Art. 725 do Código Civil: "A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes."
A segunda parte é a que surpreende. A comissão é devida quando o corretor obteve o resultado — em regra, a aproximação útil das partes e o acordo sobre os elementos essenciais do negócio —, ainda que o negócio não se concretize por arrependimento.
O que isso significa na prática:
- O corretor encontra comprador, as partes acertam preço e condições, assinam ou celebram o ajuste, e depois uma delas desiste. A comissão continua devida
- A recusa de assinar a escritura por arrependimento não apaga a obrigação, porque o dispositivo é expresso quanto a isso
- A expressão "resultado previsto no contrato de mediação" remete ao que foi contratado — razão pela qual a definição escrita do que se considera resultado é a cláusula mais importante de qualquer autorização de venda
Onde a discussão concreta se instala. Não no texto do art. 725, e sim na definição do que seja "resultado previsto". Assinatura de proposta? Aceite da proposta pelo vendedor? Sinal pago? Contrato assinado? Escritura lavrada? Cada resposta muda o momento em que a comissão se torna devida — e essa definição pode estar no contrato de mediação. Quando não está, discute-se caso a caso, com prova, e é exatamente aí que se perde ou se ganha.
O que não é arrependimento
O art. 725 fala de arrependimento. Há situações diferentes, e a distinção importa:
Arrependimento
A parte muda de ideia. O negócio era viável e foi desfeito por decisão. É a hipótese literal do art. 725.
Impossibilidade objetiva
O negócio não se realiza por causa alheia à vontade: crédito negado por análise bancária, ônus registral impeditivo, decisão judicial, inventário não concluído. Situação distinta, cuja solução depende do contrato e das circunstâncias.
Vício na negociação
O negócio se desfaz porque a informação estava errada. Aqui a discussão pode voltar-se contra quem informou, inclusive contra o corretor, pela moldura do art. 723, parágrafo único.
Ausência de resultado
As partes nunca chegaram a acordo sobre os elementos essenciais. Não houve resultado, e não há comissão — visitas, esforço e tempo dedicados não são, por si, o resultado que o art. 725 exige.
A qualificação da causa do desfazimento é o que decide o caso. E ela depende dos documentos, das mensagens, do que foi acordado e do que consta do contrato de mediação. É trabalho de análise individual, e é atividade privativa de advocacia na forma do art. 1º, II, da Lei 8.906/1994.
O art. 727: o corretor dispensado
Art. 727: "Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor."
É o dispositivo que resolve a situação mais comum do setor: o corretor apresenta o imóvel, é dispensado ou o prazo da autorização vence, e semanas depois o mesmo comprador fecha diretamente com o proprietário.
A lei é clara: se o negócio se realizou como fruto da mediação ou por efeito dos trabalhos do corretor, a comissão é devida. O que o corretor precisa demonstrar é o nexo entre o seu trabalho e o negócio fechado — e é aqui que a página sobre prova da intermediação se torna decisiva. O direito existe; o problema é demonstrá-lo.
Pluralidade de corretores
O art. 728: se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.
É regra supletiva, e a expressão "salvo ajuste em contrário" é a porta que as parcerias usam. Parceria entre corretores sem ajuste escrito sobre divisão remete à divisão igualitária legal — o que frequentemente não corresponde ao esforço de cada um, e é origem previsível de conflito entre colegas.
Quem paga a comissão
O Código Civil não impõe que seja o vendedor. A obrigação decorre do contrato de mediação: paga quem contratou o corretor. A prática de mercado atribui a comissão ao vendedor na maior parte dos casos, mas isso é prática, não imposição legal — e contratos podem dispor diferentemente.
A situação específica da venda de imóvel na planta. É o tema com maior volume de litígio e tem tratamento próprio no Superior Tribunal de Justiça, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos. Em síntese do que foi firmado: é válida a cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com o destaque do valor da comissão. No mesmo julgamento, foi reconhecida a abusividade da cobrança pelo serviço de assessoria técnico-imobiliária — a chamada SATI — ou de atividade a ela congênere, e foi definido o prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição.
O alcance exato do que foi decidido, a sua aplicação a um contrato concreto e a verificação do estado atual da jurisprudência devem ser conferidos nas fontes oficiais. A avaliação de um caso específico depende de exame do contrato e é atividade privativa de advocacia.
Valor da comissão
Não há percentual fixado em lei. O art. 724 dispõe que, não havendo sido ajustada, a remuneração será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.
Duas consequências:
- Ajustar o percentual por escrito é o que evita a discussão sobre "usos locais" — que, quando chega ao processo, se apura por prova
- Tabelas de honorários divulgadas por entidades de classe servem como referência de uso local, e não como tabela vinculante; a discussão sobre o seu caráter é conhecida e sensível em matéria concorrencial
Quando incide o CDC
A relação entre o corretor e quem contrata o serviço pode ser relação de consumo, o que muda a moldura: interpretação mais favorável ao consumidor (art. 47), controle de cláusulas abusivas (art. 51), dever de informação (art. 6º, III) e responsabilidade pelo serviço (art. 14).
Quando ela é e quando não é relação de consumo depende de quem contrata, para qual finalidade, e é questão que se resolve no caso concreto. O efeito sobre a validade de cláusulas do contrato de mediação, porém, é considerável.
Este texto descreve os arts. 722 a 729 do Código Civil e a moldura do tema. A existência de resultado útil, a causa do desfazimento do negócio, o nexo entre a mediação e o fechamento e a validade de uma cláusula concreta dependem dos documentos e da prova, e sua avaliação é atividade privativa de advocacia. Nada aqui constitui parecer.