Exclusividade e autorização

Um único artigo separa dois mundos. Com exclusividade, o corretor recebe mesmo que a venda aconteça sem ele. Sem exclusividade, não recebe.

O art. 726

Art. 726 do Código Civil: "Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade."

Três elementos do dispositivo merecem destaque, e cada um deles decide casos:

"Por escrito"

A exclusividade exige forma escrita. Exclusividade combinada verbalmente não produz o efeito do art. 726 — e, nesse caso, aplica-se a primeira parte do dispositivo.

"Remuneração integral"

Não é proporcional ao esforço: é integral, ainda que o negócio se realize sem a mediação do corretor exclusivo.

"Salvo inércia ou ociosidade"

É a única defesa que a lei oferece ao proprietário, e ela exige comprovação. O ônus é de quem alega.

A prova da inércia

É o ponto em que a exclusividade se ganha ou se perde, e ele é simétrico:

Para o corretor

O que demonstra atividade: anúncios publicados com data, visitas registradas, relatórios periódicos enviados ao proprietário, propostas apresentadas, comunicação sobre o andamento. O art. 723 já impõe o dever de prestar informações espontaneamente sobre o andamento do negócio — cumpri-lo por escrito é, ao mesmo tempo, obrigação legal e produção de prova.

Para o proprietário

O que demonstra inércia: ausência de anúncio, ausência de visitas ao longo do período, ausência de qualquer comunicação, pedidos de informação sem resposta. A cobrança formal e escrita de providências, arquivada, é o documento que constrói essa demonstração.

Uma observação que vale para os dois lados. O relatório periódico enviado por escrito resolve a questão antes de ela existir. Para o corretor, é a prova de que trabalhou. Para o proprietário, é a informação a que tem direito — e a ausência dela é o primeiro indício de inércia. É um documento de uma página e é o mais eficiente do setor.

O que a autorização escrita precisa definir

Descrito como elementos de um instrumento, sem funcionar como modelo:

Objeto: identificação precisa do imóvel, com matrícula
Exclusividade: se há ou não, de forma expressa e destacada — dada a exigência de forma escrita do art. 726
Prazo: data de início e de término, e o que ocorre no vencimento — renovação automática ou não
Preço pretendido e margem de negociação autorizada
Remuneração: percentual ou valor, quem paga, e o momento em que se torna devida — a cláusula mais importante, pelas razões da página sobre comissão
Definição do "resultado": proposta aceita, contrato assinado, sinal pago, escritura — expressamente
Obrigações do corretor: divulgação, relatórios periódicos, apresentação de propostas
Obrigações do proprietário: entrega de documentação, informação sobre ônus e vícios, disponibilidade para visitas, comunicação de proposta recebida diretamente
Tratamento da venda direta no prazo da exclusividade
Autorização para uso de imagem do imóvel e para divulgação em portais
Tratamento de dados, na moldura da LGPD, tema da página sobre anúncio

Uma autorização de venda de uma página assinada vale mais do que meses de trabalho sem documento. É a conclusão prática de tudo o que este site descreve. A redação de um instrumento adequado a uma situação concreta, porém, é atividade privativa de advocacia, na forma do art. 1º, II, da Lei 8.906/1994: esta página descreve o que o tema exige, não fornece cláusula.

O prazo e o que vem depois dele

A exclusividade por prazo indeterminado é fonte de conflito, e o Código Civil trata das duas situações no art. 727, já citado: tanto a dispensa do corretor quando não há prazo determinado, quanto o negócio que se realiza após o prazo contratual, mas por efeito dos seus trabalhos.

Daí duas consequências práticas:

Para o proprietário: encerrar a autorização não encerra automaticamente a exposição, se o comprador foi apresentado pelo corretor
Para o corretor: o vencimento do prazo não apaga o direito, mas exige demonstrar o nexo entre o seu trabalho e o negócio fechado depois

Uma cláusula que muitos instrumentos trazem é a de proteção posterior: o registro, por escrito e entregue ao proprietário, da relação de interessados apresentados durante a vigência, com data. Ela não cria direito além do que o art. 727 já confere; o que ela faz é documentar o nexo — o que é precisamente o que falta na maioria dos litígios.

Venda direta durante a exclusividade

Situação que o art. 726 resolve de forma direta: havendo exclusividade ajustada por escrito, o corretor tem direito à remuneração integral ainda que o negócio se realize sem a sua mediação, salvo prova de inércia. Isso alcança a venda feita pelo próprio proprietário a um comprador que apareceu por conta própria.

Por que o proprietário deve ler a cláusula antes de assinar. Exclusividade é uma escolha com consequência econômica real: ela troca a liberdade de vender por conta própria pelo compromisso de dedicação do corretor. Proprietários que assinam exclusividade sem perceber isso descobrem o art. 726 quando já venderam — e a discussão, nesse ponto, é apenas sobre a prova da inércia.

Exclusividade compartilhada e parcerias

Arranjos frequentes no mercado: exclusividade com uma imobiliária que trabalha com rede de parceiros, captação de um corretor e venda por outro, parceria entre corretores de carteiras distintas.

A regra de fundo é o art. 728 — havendo intermediação de mais de um corretor, a remuneração se divide em partes iguais, salvo ajuste em contrário. A expressão final é o que permite os arranjos usuais de divisão entre captador e vendedor, e ela exige o ajuste. Parceria sem ajuste escrito é divisão igualitária por força de lei, independentemente do que cada um julgue ter feito.

O conflito entre colegas é o mais difícil de resolver depois. Porque em regra não há documento nenhum: a parceria foi combinada por mensagem, o percentual foi "o de sempre", e a divisão do captador nunca foi escrita. Um ajuste de parceria por escrito, ainda que curto, por negócio ou por período, é o que evita esse cenário. A sua redação é matéria jurídica e depende de análise do arranjo concreto.

Este texto descreve o art. 726 e temas correlatos. A existência de exclusividade válida, a caracterização de inércia e o nexo entre a mediação e o negócio dependem dos documentos e da prova, e sua avaliação é atividade privativa de advocacia. Nada aqui constitui parecer nem fornece cláusula contratual.

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